A visita mostrou a casa. Os documentos mostram o que você está comprando. No Litoral Norte, onde boa parte dos imóveis passou por várias mãos sem registro e muitos estão perto de área de preservação, essa conferência pesa mais do que em outros lugares.

Esta é a lista que usamos como ponto de partida.

Do imóvel

  • Certidão da matrícula atualizada, com negativa de ônus e ações reais, emitida há no máximo 30 dias. Ela mostra quem é o proprietário, a área registrada, hipotecas, penhoras, usufruto e outras restrições. Desde a Lei n. 13.097/2015, o que não está averbado na matrícula, em regra, não pode ser oposto a quem compra de boa-fé, o que torna esse documento ainda mais importante.
  • Certidão negativa de débitos de IPTU e, quando houver, declaração de quitação do condomínio assinada pelo síndico. Essas dívidas acompanham o imóvel.
  • Situação na SPU, se o imóvel estiver em terreno de marinha. Veja o que muda nesse caso em Terreno de marinha: o que verificar antes de comprar no litoral.
  • Habite-se e averbação da construção. Se a casa não consta da matrícula, o banco não financia e a escritura sai só do terreno.

Do vendedor

  • Certidões dos distribuidores cíveis estadual e federal, da Justiça do Trabalho e de protestos, nas comarcas onde o vendedor mora e onde fica o imóvel.
  • Certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT).
  • Se o vendedor for empresa, também as certidões de regularidade fiscal e previdenciária.
  • Documentos pessoais e certidão de casamento atualizada. O regime de bens define se o cônjuge precisa assinar.

Ação apontada em certidão pede investigação: do que se trata e se ela pode alcançar o imóvel. Muitas vezes não tem relação nenhuma com o negócio.

As restrições do litoral

O Litoral Norte tem uma camada de regras ambientais que afeta o que se pode construir e reformar: áreas de preservação permanente em margens de rios, encostas e restingas, o Parque Estadual da Serra do Mar, o Parque Estadual de Ilhabela e o Zoneamento Ecológico-Econômico do Litoral Norte (Decreto Estadual n. 62.913/2017). Para quem compra terreno pensando em construir, ou casa pensando em ampliar, essa consulta vem antes da proposta.

Depois da proposta

Com a documentação em ordem, o caminho é: compromisso de compra e venda com as condições negociadas, pagamento do ITBI à prefeitura, escritura no tabelionato e registro no cartório de registro de imóveis. A propriedade só se transfere com o registro. Até lá, quem consta da matrícula continua sendo o dono.

Se quiser ajuda para conferir um imóvel específico, a análise documental cobre todos os itens desta lista.