Quem procura casa perto da praia no Litoral Norte cedo ou tarde encontra a expressão “terreno de marinha” num anúncio, numa matrícula ou na conversa com o cartório. Ela assusta mais do que deveria. O imóvel pode ser comprado, vendido e financiado normalmente, mas a operação tem custos e etapas próprias, e é melhor conhecê-los antes de fechar o preço.

O que é terreno de marinha

É a faixa de 33 metros medidos para o lado da terra a partir da linha do preamar médio de 1831, como define o art. 2º do Decreto-Lei n. 9.760/1946. Os terrenos de marinha e seus acrescidos pertencem à União (art. 20, VII, da Constituição) e são administrados pela Secretaria do Patrimônio da União, a SPU.

A linha de 1831 não coincide com a linha da praia de hoje. Em trechos onde houve aterro ou onde o mar recuou, o terreno de marinha pode estar bem longe da areia. O contrário também acontece. Por isso a distância até o mar, sozinha, não responde se o imóvel está ou não nessa faixa.

Como o particular ocupa esse terreno

Há dois regimes mais comuns:

  • Aforamento (enfiteuse): o particular tem o domínio útil e a União mantém o domínio direto. Paga-se o foro, uma contribuição anual.
  • Ocupação: a União reconhece a ocupação inscrita e cobra uma taxa anual de ocupação.

Nos dois casos o imóvel tem um número de cadastro na SPU, o RIP (Registro Imobiliário Patrimonial). É com ele que se consultam débitos e se emitem certidões.

O que muda na compra

Na transferência onerosa, a União cobra o laudêmio, que corresponde a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, sem contar as benfeitorias (Decreto-Lei n. 2.398/1987, art. 3º). Antes da escritura, é preciso obter na SPU a Certidão de Autorização para Transferência, a CAT. Sem ela o tabelião não lavra a escritura.

Quem paga o laudêmio é matéria de negociação. A lei atribui a obrigação ao alienante, mas é comum que o valor entre na conta do preço. O ponto importante é deixar isso escrito na proposta.

O que verificar antes de fechar

  • Se a matrícula menciona terreno de marinha, aforamento ou ocupação, e qual o número do RIP.
  • Se o RIP está em nome do vendedor. Muitas vezes a transferência anterior foi registrada no cartório e nunca foi comunicada à SPU.
  • Se há foro ou taxa de ocupação em atraso. A dívida acompanha o imóvel.
  • Se a área cadastrada na SPU corresponde à área da matrícula e à ocupada de fato.
  • Quanto vai custar o laudêmio, para incluir na negociação desde o início.

Terreno de marinha não é praia

Uma confusão frequente: a praia é bem de uso comum do povo (Lei n. 7.661/1988, art. 10) e não pode ser apropriada por ninguém. O terreno de marinha é outra coisa, uma faixa que pode estar ocupada por casas, ruas e comércio. Ter um imóvel em terreno de marinha não dá direito sobre a faixa de areia em frente.

Se o imóvel que você está avaliando fica perto do mar, vale pedir a análise documental antes da proposta. Na consultoria, a situação perante a SPU é um dos primeiros itens que conferimos.