No Litoral Norte é comum encontrar casa construída há décadas em terreno comprado por contrato particular, loteamento que nunca chegou ao cartório ou imóvel herdado em que ninguém fez o inventário. O dono mora, paga IPTU, reforma, mas não tem escritura registrada. Na hora de vender ou financiar, o problema aparece.

A saída depende da origem da falta de registro. Os casos mais frequentes são estes.

Contrato de compra e venda que nunca virou escritura

É o chamado contrato de gaveta: o preço foi pago, mas a escritura não foi feita, muitas vezes porque o vendedor morreu, mudou de cidade ou simplesmente desapareceu. Se o contrato existe e a quitação pode ser provada, o caminho é a adjudicação compulsória.

Desde a Lei n. 14.382/2022, ela pode ser feita diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial, nos termos do art. 216-B da Lei de Registros Públicos. Quando o vendedor não colabora ou há disputa, a ação judicial continua disponível.

Posse antiga, sem contrato que feche a cadeia

Quando não há como reconstituir a sequência de vendas até o proprietário que consta da matrícula, ou quando o imóvel nem tem matrícula própria, a usucapião costuma ser a solução. Os prazos mais usados são:

  • Extraordinária: 15 anos de posse, reduzidos para 10 se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos (art. 1.238 do Código Civil).
  • Ordinária: 10 anos com justo título e boa-fé, ou 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente com registro depois cancelado e o possuidor mora nele ou fez investimentos (art. 1.242).
  • Especial urbana: 5 anos para área urbana de até 250 m² usada como moradia, por quem não tem outro imóvel (art. 1.240).

A usucapião também pode ser extrajudicial, processada no cartório de registro de imóveis (art. 216-A da Lei n. 6.015/1973, regulamentado pelo Provimento n. 149/2023 do CNJ). Costuma ser mais rápida quando os vizinhos e o proprietário registral concordam ou não se opõem.

Loteamento ou bairro inteiro irregular

Há bairros no litoral em que nenhum lote tem matrícula individual, porque o parcelamento nunca foi aprovado ou registrado. Nesses casos a regularização individual é difícil e a Regularização Fundiária Urbana, a Reurb, prevista na Lei n. 13.465/2017, tende a ser o caminho. Ela é conduzida pelo município e pode ser pedida pelos próprios moradores, por associação ou por cooperativa.

Imóvel em nome de quem já morreu

Se o imóvel está registrado em nome de pessoa falecida, é preciso fazer o inventário, judicial ou em cartório, para que os herdeiros possam vender. É possível vender durante o inventário com autorização judicial ou por cessão de direitos hereditários, mas o comprador assume um risco maior e o preço costuma refletir isso.

A casa existe, mas não está na matrícula

Situação diferente das anteriores: o terreno está regular, mas a construção nunca foi averbada. A averbação exige habite-se da prefeitura e a regularização da obra perante a Receita Federal. É o problema mais simples desta lista e, ainda assim, pode atrasar uma venda em meses se aparecer só no fim.

Por onde começar

Antes de escolher o caminho, é preciso saber o que a matrícula diz, quem consta como proprietário, se há outras pessoas com direitos sobre o imóvel e há quanto tempo e com que documentos a posse é exercida. Esse levantamento define o prazo e o custo de cada alternativa.

Se você tem um imóvel nessa situação e pensa em vender, conte o caso. Se pensa em comprar um, peça a análise documental antes de pagar qualquer sinal.